묵시적 갱신 후 임차인이 계약해지를 원하는 경우, 계약해지와 보증금 반환 절차

임대차 계약에서 임대인과 임차인 모두 가장 중요하게 여기는 요소는 바로 보증금의 반환 여부입니다. 특히 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 이후, 임차인이 해지 통보를 한 경우 보증금 반환 시점과 절차에 대해 혼란스러운 경우가 많습니다. 이번 글에서는 묵시적 갱신 후 계약 해지 및 보증금 반환과 관련한 법적 절차와 임대인, 임차인이 알아야 할 사항을 알아보겠습니다.

1. 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 임대차 계약의 만료일이 지났음에도 별도의 재계약 없이 기존 계약 조건 그대로 자동 연장되는 상황을 의미합니다. 주택임대차보호법에 따라, 임대인이나 임차인이 계약 종료 의사를 명확히 통보하지 않을 경우 기존 계약이 동일한 조건으로 연장되며, 이는 법적으로 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 묵시적 갱신이 되면 새로운 계약서를 작성하지 않아도 이전 계약이 유효하게 적용되고, 연장기간은 2년입니다.

2. 묵시적 갱신된 계약의 해지 통보 절차

묵시적으로 갱신된 임대차 계약을 연장계약기간인 2년이 되기 전에 해지하려면 임차인은 계약 해지 의사를 임대인에게 통보하여야 하며, 이 통보를 받은 시점에서 3개월 후에 계약 해지의 효력이 발생합니다. 예를 들어, 11월 1일에 계약 해지 통보를 하였다면 3개월 후인 2월 1일에 계약이 종료됩니다. 

이때 중요한 점은 임대인은 묵시적 갱신 계약에 대해 임차인에게 일방적으로 해지 통보를 할 수 없다는 것입니다. 묵시적 갱신 계약의 해지 권한은 임차인에게만 있으므로, 임차인은 언제든지 계약해지 의사를 통지하고, 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 임대안에게 계약해지를 통보한 후, 3개월 후에 계약해지 효력이 발생합니다. 임대인에게 계약해를 통보하는 방법은 문자, 카카오톡, 전화도 있으나, 내용증명으로 통지하는 것아 가장 확실합니다. 문자나 카카오톡은 상대방이 읽었음을 의미하는 숫자 '1'이 사라졌다고 하더라도 이를 임대인이 읽었다고 볼 수는 없어서 논란의 여지가 았으며, 전화통화의 경우에는 녹음을 해두어야 하나 이 또한 훼손의 우려와 정확한 일자를 증명하는 것이 어려운 경우도 있습니다. 그래서, 문자나 카카오톡, 전화로 통지를 하였다고 하더라도, 내용증명으로 통지하는 것이 유일한 통지방법이라고 생각하고, 계약해지 의사를 밝히는 내용증명을 보내는 것이 가장 확실한 통지방법입니다. 내용증명을 보냈을 경우에도 수령인이 임대인 본인이 아닌 경우, 수령인이 임대인의 대리인지 여부가 문제가 될 수 있으로, 내용증명을 보낸 후, 수령여부를 전화, 카카오톡, 문자등으로 다시 한번 확인하는 것이 이후 논란의 여지를 남기지 않는 통지방법이라고 할 수 있습니다.

3. 보증금 반환 시점과 조건

임차인이 묵시적 갱신된 계약을 해지하고 3개월이 지나 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 그러나 보증금 반환은 임차인이 해당 주택을 완전히 비우고 명도 절차를 완료한 후에 이루어져야 합니다. 즉, 임차인이 퇴거를 완료하지 않은 상태에서는 임대인이 보증금을 반환할 의무가 없습니다.

임차인이 퇴거하지 않은 상태에서 보증금을 요구할 경우, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다. 이는 임대인이 주택을 새로운 임차인에게 임대하거나, 해당 주택의 상태를 점검하고 필요 시 수리할 수 있는 기간을 보장하기 위함입니다.  정리하면, 임차인이 임대인에게 계약해지 통보를 한 시점으로부터 3개월 후 계약해지 효력이 발생하고, 보증금은 임차인이 퇴거하는 시점에 반환하면 됩니다. 계약해지 시점과 퇴거시점이 동일하면 아무런 문제가 없지만, 계약해지 이후 퇴거까지 시일이 남아 있고, 임차인이 이사나갈 집의 잔금을 지급해야 하는 상황이라면, 잔금은 다른 방법으로 조달하여 지급하고, 퇴거 시점에 보증금을 반환 받고 이사를 나가야 합니다. 

4. 보증금 반환이 지연될 경우 임차인이 취할 수 있는 조치

계약 종료 후 임차인이 퇴거를 완료했음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 다양한 법적 조치를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 가장 흔히 사용되는 방법은 임차권등기명령과 임대보증금반환청구소송입니다.

• 임차권등기명령 신청: 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연할 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 임차인이 해당 주택에서 법적 권리를 주장할 수 있도록 등기부에 임차인의 임차권을 등기하는 제도입니다. 임차권등기명령을 통해 임차인은 주택을 비우고 나서도, 보증금을 받을 권리를 확보할 수 있습니다. 주의할 점은 임차권이 등기되는 시점까지는 해당 부동산에 거주하고 있어야 합니다. 다른 말로 하면, 임차권 등기는 임차인의 점유상태를 보증금을 반환받을 때까지 법적으로 유지시켜 주는 제도라고 보시면 됩니다. 그래서, 등기부에 등기될때까지는 해당 부동산을 점유하고 있는 상태를 유지하고 있어야 합니다.
• 임대보증금반환청구소송:  임차인은 보증금 반환을 위해 소송을 제기할 수 있습니다. 이 소송을 통해 임차인은 법원의 판결을 근거로 강제 집행을 통해 보증금을 회수할 수 있으며, 보증금 지연으로 인한 손해배상도 청구할 수 있습니다.

5. 임대인이 보증금 반환을 거부할 수 있는 경우

임대인은 임차인이 퇴거를 완료하지 않은 경우 보증금 반환을 거부할 수 있습니다. 하지만 임차인이 명확히 퇴거했음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 거부하여서 아니 되며, 이 경우 임차인은 법적 대응을 통해 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

 

임대인이 정당하게 보증금 반환을 거부할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

• 퇴거 완료 전: 임차인이 퇴거하지 않았을 경우, 임대인은 보증금 반환을 거부할 수 있습니다. 주택이 비워져야만 보증금 반환의 의무가 발생하기 때문입니다.
• 임차인의 손해 배상 의무: 임차인이 임대 주택에 손해를 입힌 경우, 임대인은 해당 수리 비용을 보증금에서 차감한 후 나머지 금액을 반환할 수 있습니다. 이 경우 수리 비용이 명확하게 산출되어야 하며, 임대인이 이를 일방적으로 판단할 수는 없습니다.

6. 임차인이 명도 전 보증금 반환을 요청하는 이유와 문제점

많은 임차인이 이사 준비를 위해 보증금을 미리 돌려받기를 원하지만, 임대차법상 퇴거 전 보증금 반환 요청은 법적 권한이 없기 때문에 임대인이 이를 반드시 응할 필요는 없습니다. 이와 같은 경우 임차인은 임대인과의 협의를 통해 잔금을 마련할 수 있는 대안을 모색하는 것이 필요합니다.

또한 일부 임대인은 임차인이 퇴거 후에도 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연하는 경우가 있습니다. 이는 법적으로 정당하지 않으며, 임대차 계약이 종료되고 임차인이 주택을 비웠다면 임대인은 새로운 임차인 유무와 관계없이 보증금을 반환해야 합니다.

7. 임대차 종료와 보증금 반환에 대한 핵심 요약

• 묵시적 갱신 후 계약 해지: 임차인은 임대인에게 계약 해지 의사를 통보하고 3개월 후 계약이 종료됩니다.
• 보증금 반환 시점: 임차인의 퇴거 및 주택 명도 완료 후 보증금 반환 의무가 발생합니다.
• 임차인의 법적 조치: 퇴거 후 보증금 반환이 지연될 경우, 임차권등기명령이나 보증금 반환 청구 소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다.
• 임대인의 반환 거부 권한: 임차인의 퇴거 미완료 또는 임차인 귀책으로 인한 손해가 발생한 경우 보증금 반환을 지연하거나 차감할 수 있습니다.

임대차 관계에서는 임대인과 임차인이 서로의 권리와 의무를 정확히 이해하고 법적 절차를 준수하는 것이 중요합니다. 특히 보증금 반환 문제는 임대차 계약 종료 시 양측 간의 큰 갈등 요인이 될 수 있으므로, 계약 종료 전후로 명확한 커뮤니케이션과 법적 절차에 따라 진행하는 것이 바람직합니다.

이상으로 임차인의 퇴거와 보증금 반환 관련 절차를 살펴보았습니다. 임대차 계약 해지와 관련된 추가적인 질문이나 법적 상담이 필요하다면 댓글을 남겨 주시기 바랍니다.